Bu çalışmamızda kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren tarafından gerekçe göstermeksizin feshinden bahsedeceğiz. Zira kanun değişikliği 12 yıldır yürürlükte olmasına rağmen feshin ne zaman talep edilebileceği hususunda yanlış bir kanaat oluştuğu gözlemlenmektedir.
Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesine göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkana sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren, sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshetme hakkını, kira süresini müteakiben işleyecek on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından işlemeye başlayacak olan her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kullanma imkânına sahiptir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
Süre şu şekilde hesaplanacaktır; Kira süresi + on yıllık uzama süresi + (en az) bir yıllık uzama süresi.
Sözleşme süresi 1 yıl ise; kiraya veren 1 yıl + 10 yıl + 1 yıl süreyle = en az 12 yıl süreyle bu sözleşmeyle bağlıdır.
Eğer sözleşme süresi 3 yıl ise; kiraya veren 3 yıl + 10 yıl + 1 yıl süreyle = en az 14 yıl süreyle bu sözleşmeyle bağlıdır.
Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının sonundan en az 3 ay önce kiracıya ulaşacak bir ihtarname keşide ederek sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, 06.11.2024 başlangıç tarihli 1 yıllık bir konut kira sözleşmesini feshetmek için 1 yıllık sözleşme süresinin dolduğu 06.11.2025 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolduğu 06.11.2035 tarihini takip her uzama yılının sonundan en geç 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak bu sözleşmeyi feshedebilecektir.
Buna göre kiraya veren en geç 06.08.2036 tarihinde kiracının elinde olacak şekilde bir ihtarname gönderirse 06.11.2036 tarihinden itibaren dava açarak kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilecektir.
