Kira bedelinin uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda öncelikle dava ile ilgili genel bilgiler verilecek olup akabinde ülkemizdeki ekonomik koşulların hızla değişmesi ve öngörülemeyen enflasyon artışı nedenine dayanarak açılan davalarda Yargıtay’ ın vurguladığı kriterler üzerinde durulacaktır.
Taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ederken beklenmeyen olağanüstü sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin başlangıcında taraflar arasındaki denge kiracı veya kiraya veren aleyhine değişebilir. Bu durumda kira bedelinin uyarlanması davası açılabilir. 31.08.2023 tarihine kadar sulh hukuk mahkemelerinde doğrudan dava açılması mümkünken 01.09.2023 tarihi itibariyle dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Uyarlama davaları gerek kiracı gerekse de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Kira uyarlama davasının açılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı, olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamalı, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan denge sonradan bozulmuş olmalıdır. Kira uyarlama davası, kira tespit davasının aksine herhangi bir süreye veya ihtara bağlı olmadan durum ve koşulların gerektirdiği her zaman açılabilmektedir. Bu dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına münhasır olmayıp her türlü kira sözleşmesinde açılabilecek davalardandır. Ülkemizde Covid-19 pandemisi döneminde yaşanan kapanmalar nedeniyle işyeri kiralamalarında kiracılar tarafından çokça açılmış bir dava türü olmakla birlikte bir süredir yaşanan ekonomik kriz, döviz kurlarındaki olağandışı artış ve konut kiralarına getirilmiş olan %25 kira artışı sınırlaması nedenleriyle son zamanlarda daha çok kiraya verenler tarafından açılmaktadır. Bu davalarda gerek Bölge Adliye Mahkemelerinin gerekse Yargıtay’ın özellikle hukuk güvenliği ilkesine dikkat çekerek bir takım kriterler getirdiği gözlenmektedir. Yüksek Mahkeme kararlarında istikrarlı bir şekilde vurgulanan hususlar aşağıda yer almaktadır;
Öncelikle hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa ) ve sözleşme serbestliği ilkelerinin kabul edildiği belirtilmiş, bu ilkelere göre, sözleşmelerin yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmasına dikkat çekilmiş ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturduğu belirtilmiştir. Bu ilkenin özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırıldığı, Türk hukukunda da öteden beri Medeni Kanun’un 2. ve 4. maddelerinden de esinlenilerek İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu belirtilmiştir. Mahkemelerin karar verirken konularında uzman bilirkişi heyetlerinden, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor almalarını ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekliliği üzerinde durulmuştur. Uyarlama davalarına özgü bu hususların tamamı araştırılıp değerlendirilmeden salt kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilere dayanarak verilmiş olan uyarlamaya ilişkin yerel mahkeme kararlarının yüksek mahkemelerce belirtilen nedenlerle bozulduğu görülmektedir. Bu nedenle henüz kira tespit davası açabilmek için gerekli olan beş yıllık süreyi doldurmamış kira sözleşmelerinde sadece kira bedelinin emsalin altında kalmış olması nedenine dayanarak açılacak uyarlama davalarının mahkemelerce kabul edilmeyeceğini ve bu gibi durumlarda hak kaybına uğramamak için ofisimizden bu hususlarda danışmanlık alabileceğinizi hatırlatırız.
