Konut veya işyeri ihtiyacı gerekçesiyle kiracının tahliyesinin sağlanmasından sonra taşınmazın başka bir kişiye kiralanması, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden taşınmazı eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamaz.
Bu yasağa aykırı davranılması halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir.
Ancak uygulamada önemli ve çoğu zaman gözden kaçırılan bir ayrıntı bulunmaktadır:
Taşınmazın üç yıl içerisinde başka bir kişiye kiralanmış olması, eski kiracının her durumda tazminat almaya hak kazanacağı anlamına gelmez.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
TBK m.355 ile getirilen yeniden kiralama yasağının temel amacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının amacı dışında kullanılmasını önlemektir.
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da işyeri ihtiyacını ileri sürerek kiralananın tahliyesini sağladıktan sonra, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Dolayısıyla ihtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan kısa süre sonra taşınmazın daha yüksek bir kira bedeliyle başka bir kiracıya verilmesi, yeniden kiralama yasağı ve buna bağlı tazminat sorumluluğu açısından değerlendirilmelidir.
Tazminat Ne Kadardır?
TBK m.355/3 uyarınca yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiraya verenin ödeyeceği tazminat:
Eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Örneğin tahliye tarihinde aylık kira bedeli 25.000 TL ise:
25.000 TL × 12 = 300.000 TL
kanunda öngörülen asgari tazminat miktarını ifade eder.
Ancak bu hesaplamaya geçilebilmesi için öncelikle tazminat hakkının hukuki şartlarının oluşup oluşmadığının belirlenmesi gerekir.
Tazminat Hakkında Kritik Ayrım: Tahliye Nasıl Gerçekleşti?
Uygulamada en önemli noktalardan biri budur.
Kiraya veren ihtiyaç gerekçesiyle kiracıya ihtarname gönderebilir ve taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir. Kiracı da herhangi bir tahliye davası açılmasını beklemeden ihtar üzerine taşınmazı kendi isteğiyle boşaltabilir.
Ancak Yargıtay uygulamasında bu durum ile tahliye davası sonucunda verilen kararın uygulanması nedeniyle gerçekleşen tahliye aynı şekilde değerlendirilmemektedir.
Yargıtay, TBK m.355 kapsamında tazminat talep edilebilmesi bakımından tahliyenin yargı kararı ve bunun icrası sonucunda gerçekleşmiş olmasını aramaktadır.
Bu nedenle kiraya verenin ihtiyaç ihtarı üzerine kiracının kendi isteğiyle taşınmazı boşaltması ve taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye kiralanması, tek başına tazminat hakkının doğması için yeterli kabul edilmeyebilir.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.02.2019 tarihli, 2017/4632 E. ve 2019/1687 K. sayılı kararında bu konu açık şekilde değerlendirilmiştir.
Karara konu uyuşmazlıkta kiraya verenler, kızlarının konut ihtiyacını gerekçe göstererek kiracıya ihtarname göndermiş; kiracı ihtar üzerine taşınmazı boşaltmış ve taşınmaz daha sonra üçüncü bir kişiye kiralanmıştır.
Yargıtay, kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadığını ve kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğini dikkate alarak TBK m.355 kapsamında tazminat koşullarının oluşmadığı sonucuna ulaşmıştır.
Bu karar, uygulamadaki önemli ayrımı ortaya koymaktadır:
İhtiyaç ihtarı üzerine gönüllü tahliye ile yargı kararı ve bunun uygulanması sonucunda gerçekleşen tahliye, tazminat hakkı bakımından aynı sonucu doğurmayabilir.
Tahliye Kararı Alınması Tek Başına Yeterli midir?
Bu noktada daha da dikkat edilmesi gereken bir husus bulunmaktadır.
Uygulamada yalnızca tahliye kararının bulunması değil, tahliyenin bu kararın uygulanmasının sonucu olarak gerçekleşip gerçekleşmediği de önem taşıyabilir.
Dolayısıyla tahliye davası açılmış ve karar alınmış olsa dahi tarafların daha sonra anlaşması veya kiracının kararı beklemeden ya da kararın icrası dışında kendi iradesiyle taşınmazı teslim etmesi halinde tazminat şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle TBK m.355 kapsamında bir tazminat talebinde yalnızca tahliye kararının varlığına değil, taşınmazın fiilen hangi hukuki süreç sonucunda boşaltıldığına da bakılmalıdır.
Üç Yıllık Yasak Her Durumda Uygulanır mı?
Hayır.
TBK m.355 yeniden kiralama yasağını “haklı sebep olmadıkça” şeklinde düzenlemiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştirildikten sonra kiraya verenin kontrolü dışında yeni ve haklı bir durum ortaya çıkabilir.
Bu nedenle taşınmazın üç yıllık süre içerisinde yeniden kiralanmış olması tek başına kiraya verenin mutlaka tazminat ödeyeceği anlamına gelmez.
Somut olayda yeniden kiralamayı haklı gösterebilecek bir neden bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Tazminat İçin Genel Olarak Hangi Şartlara Bakılır?
TBK m.355 kapsamında tazminat talebi değerlendirilirken özellikle;
- Tahliyenin gerçekten ihtiyaç gerekçesine dayanıp dayanmadığı,
- Tahliyenin hangi hukuki süreç sonucunda gerçekleştiği,
- Taşınmazın üç yıllık süre içerisinde eski kiracı dışında bir kişiye kiralanıp kiralanmadığı,
- Yeniden kiralama için haklı bir sebep bulunup bulunmadığı,
- Son kira yılında ödenen kira bedeli
önem taşır.
Bu şartların her biri somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmazın, haklı bir neden bulunmaksızın üç yıl içerisinde başka bir kişiye kiralanması halinde eski kiracının en az son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep etmesi gündeme gelebilir.
Ancak taşınmazın yeniden kiralanmış olması tek başına tazminat hakkı doğurmaz.
Yargıtay uygulamasında özellikle tahliyenin nasıl gerçekleştiği önem taşımaktadır.
